» LA PROPOSTA DI ACQUISTO
» IL COMPROMESSO
» ROGITO NOTARILE
» LA PROVVIGIONE
» AFFITTI
» L'AGENTE DI AFFARI IN MEDIAZIONE
LA PROPOSTA DI ACQUISTO
E' formulata dall'Agente Immobiliare per conto della parte acquirente rivolta alla parte venditrice. La proposta di acquisto deve contenere i seguenti punti:
La parte venditrice ricevuta la proposta può decidere se accettare o rifiutare l'offerta. Nel caso di accettazione riceverà l'assegno quale caparra confirmatoria da detrarre dal prezzo di vendita pattuito. Ricordarsi di chiedere sempre, ove esista, il regolamento di condominio, che potrebbe contenere limiti o vincoli sull'unità immobiliare che si andrà ad acquistare.
IL COMPROMESSO viene effettuato a trattativa conclusa e definita e solitamente è stipulato da un professionista. Il compromesso obbliga le parti a sottoscrivere, in un momento successivo, il Rogito Notarile e deve contenere una serie di importanti indicazioni quali: l'identificazione dell'immobile, la planimetria, prezzo e forma di pagamento e data di consegna e quant'altro già specificato nella proposta di acquisto. Viene inoltre versata una caparra solitamente non superiore al 30% del prezzo totale concordato. Proprio per questo, riteniamo importante dover effettuare le visure ipotecarie anche prima del compromesso, ed è importante effettuare anche le ricerche catastali e urbanistiche, anche se il venditore dovrà dichiarare e garantire all'acquirente la regolarità e la conformità dell'immobile alle Leggi vigenti. Se tutto procederà come previsto si passerà alla stipulazione del Rogito Notarile entro la data prefissata, altrimenti se sarà inadempiente il venditore, lo stesso dovrà risarcire l'acquirente per una somma pari al doppio della caparra ricevuta, se invece l'inadempiente fosse l'acquirente lo stesso perderà la caparra. In questo caso comunque resterà facoltà del venditore chiedere l'esecuzione coattiva.
ROGITO NOTARILE Premesso che il compromesso non produce l'effettivo passaggio di proprietà, ne consegue che le parti sono obbligate a stipulare il Rogito Notarile entro una certa data stabilita in precedenza. Il Rogito Notarile unicamente stipulato da un Notaio trasferisce la proprietà in cambio del saldo della cifra concordata. Sarà cura del Notaio chiedere al venditore la documentazione necessaria per la stipulazione, è suo obbligo effettuare e garantire le visure ipotecarie. Dopo il Rogito la parte venditrice deve entro 48 ore comunicare alla Questura il trasferimento dell'immobile con i dati anagrafici dell'acquirente.
SPESE Parte venditrice:
- relazione tecnica
- provvigione all'agente immobiliare.
SPESE Parte acquirente:
- scelta e onere del notaio
- imposta di registro, ipotecaria e catastale
- provvigione all'agente immobiliare.
Acquisto 1° casa (con relativi requisiti) imp.registro 3% sulla cifra dichiarata + imp. ipotecaria € 129.11 + imp.catastale € 129.11.
Se la parte venditrice e' soggetto a IVA per prima casa sara' del 4% + imposte fisse di € 387.33.
Per la parte venditrice che paga l'Invim, se l'acquirente è prima casa oltre uno sconto sull'Imposta del 25% avrà un ulteriore detrazione del 50%. Se la parte acquirente acquista come seconda casa avrà solo uno sconto del 25%.
Acquisto 2° casa imp. registro 7% sulla cifra dichiarata + imp. ipotecaria del 2% + imp. catastale del 1%
Se la parte venditrice è soggetto a IVA per 2° casa sara' del 10% + imp. fisse di € 387.33=
Chi acquista una prima casa non di lusso entro un anno dalla vendita dell'abitazione principale per la quale ha già beneficiato dell'applicazione delle aliquote agevolate, avrà diritto a portare in detra- zione dalla nuova tassa di registro quella già pagata in precedenza. La regola vale per gli acquisti effettuati dopo il primo gennaio 1999, indipendentemente da quando si è acquistato la casa venduta (Legge 448/98 art.7, comma 1).
LA PROVVIGIONE preventivamente concordata, viene riconosciuta al mediatore che è regolarmente iscritto al Ruolo c/o la Camera di Commercio in base alla Legge 39/'89.
AFFITTI
Affitti a studenti universitari
Per chi valgono
Affitti completamente liberi
Per chi valgono
Per chi da in locazione:
- una casa per le vacanze, per breve periodo;
- un box auto;
- una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);
- una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);
- una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali .
Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato
Affitti a canone libero
Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico).
“Solo” 4 anni, in casi particolari come previsto dall’art. 3 della Legge.
Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino
Affitti a canone concordato
Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico), quando non si trova intesa sul rinnovo tra proprietario e inquilino.
Altrimenti 3 anni con rinnovo di altri 3. In casi particolari, anche solo 3 anni.
Affitti transitori
Per chi valgono
Il proprietario o l’inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio.
L’esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell’inquilino va comprovata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.
L'agente di affari in mediazione
(o, più semplicemente, il mediatore) è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Per esercitare l'attività di mediazione è necessario essere iscritti nel Ruolo degli Agenti di Affari in mediazione (tenuto dalla Camera di Commercio), anche se l'attività è svolta in modo discontinuo o occasionale. L'iscrizione è necessaria anche per i mandatari a titolo oneroso che operano nel settore immobiliare.
Tutti coloro che effettivamente esercitano l'attività di mediazione e i mandatari a titolo oneroso nel settore immobiliare sono tenuti all'iscrizione nel Ruolo (quindi sia i titolari dell'agenzia che coloro che operano per conto dei titolari: es. procuratori, dipendenti, collaboratori, ...). L'iscrizione nel Ruolo dà diritto ad esercitare l'attività su tutto il territorio nazionale e a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare (es. procacciare un mutuo in caso di acquisto di una casa). Solo gli iscritti nel Ruolo hanno diritto a percepire la provvigione dovuta dalle due parti messe in contatto quale corrispettivo per l'attività di mediazione svolta. Il mediatore, nell'esercizio della sua attività, deve assumere un ruolo del tutto imparziale rispetto alle parti che mette in contatto e la sua attività non deve essere influenzata da interessi di parte.